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区域特征与商业银行住房抵押贷款决策

发布日期:2021-02-08 07:10浏览次数:
本文摘要:一、城市特征的意义城市特征是商业银行住房贷款决策的最重要因素之一,包括1.人口特征、中级家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和教育水平等2.住房库存特征还包括住房价格变动率、住房交易规模、土地供应弹性、住房所有权率、住房租金价格比、中级住房建筑周期和中级住房年龄等3.公共服务特征包括拒绝接受公共住房反对的家庭比例、学校质量、住房所有权率、中级住房租金价格比、中级住房租金周期、中级住房年龄等。城市特征在一定程度上完全相同,影响城市住房贷款的风险。

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一、城市特征的意义城市特征是商业银行住房贷款决策的最重要因素之一,包括1.人口特征、中级家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和教育水平等2.住房库存特征还包括住房价格变动率、住房交易规模、土地供应弹性、住房所有权率、住房租金价格比、中级住房建筑周期和中级住房年龄等3.公共服务特征包括拒绝接受公共住房反对的家庭比例、学校质量、住房所有权率、中级住房租金价格比、中级住房租金周期、中级住房年龄等。城市特征在一定程度上完全相同,影响城市住房贷款的风险。

因此,商业银行可以根据城市特征区分城市住房贷款债权人的风险,确认该城市住房贷款的决定(例如低于首付比例和贷款拒绝率)。二、城市特征对商业银行房贷决策的影响机制,城市特征对商业银行房贷决策影响机制的研究主要包括债权人理论、理性种族歧视理论、信息外部理论和内部信息效应理论。其中,债权人理论可以说明哪些城市特征影响贷款风险的合理种族歧视理论主要说明商业银行根据城市特征开展贷款决策的合理性,信息外部理论和内部信息效应理论说明城市特征对商业银行贷款决策的影响不会导致中低收入城市贷款供应严重不足。

信息外部理论与内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同:前者指出,目前住房交易获得的城市信息使该城市所有贷款人获利的后者指出,单个贷款人在专门从事住房贷款业务的过程中收集的城市信息只使该贷款人获利。1.债权人理论有两种:缴纳能力理论和权益理论,必须分别说明债权人和理性债权人。缴纳能力理论的主要内容是(1)借款人无法缴纳月偿还额时,债权人再次发生。

(2)影响借款人缴纳能力的因素包括起动时的事件(失业、再婚、疾病等)、融资来源(收益和储蓄等)、融资条款(包括住房贷款利率、期限和贷款价值的亲戚率以及其他债务)。权益理论的主要内容是(1)债权人可视为住房贷款中包含的下跌期权,即以不偿还债务的住房贷款馀额为条件出售住房期权的借款人即使有能力支付月偿还额,也有可能在一定条件下继续下跌期权。

(2)债权人的必要条件是胜利权益(即房屋价值大于贷款价值),债权人不受交易成本和启动时事件的影响。(3)胜利权益的影响因素还包括初始贷款价值亲率、房价变动亲率、抵押年限、贷款期限和资金机会成本;交易成本还包括债权人的信用损失、寻找新住所的搜索费用和转移费用等,减少债权人的成本,减少债权人的概率;开始时的事件还包括失业、再婚、转移等,多期与债权人决定提前到现在。关于住房贷款债权人的研究成果,城市住房价格变动是引起债权人损失的最重要因素,城市失业率有助于说明债权人的亲属率,城市中位家庭收入水平与债权人亲属率高度负面关系,城市失业率和离婚率与债权人亲属率高度有关。房价波动率、失业率或离婚率低,中级家庭收入低的城市债权人风险大。

2.理性种族歧视理论的主要内容是(1)如果单一贷款申请人和单一住宅特征无法正确获得,则权衡收益和成本,贷款申请人根据贷款申请人所属城市的特征识别债权人的风险更有利。(2)一些城市的债权人风险低于其他城市,低于贷款人的只有可忍风险,这些城市的贷款申请人不被拒绝,高于贷款人的只有可忍风险不被认可,但同时被拒绝的首付比例高。(3)因为合理的种族歧视是有利的,市场竞争不会消失。这方面的研究成果表明,金融机构对低收入城市对其他城市的拒绝率低,但在控制城市风险后,拒绝率城市差异消失,指出不存在合理的种族歧视。

对于房价波动率较小的城市,贷款人拒绝高首付比例的可能性较小。3.信息外部理论的主要内容是(1)另一方面,住宅评价的正确性与最近的城市住宅交易规模有关,与城市预期住宅价格变动率的负面有关,另一方面,住宅评价不正确的话,贷款人为了减少债权人的风险,不会拒绝高的最初支付比例和贷款(2)在外部冲击(例如房屋交易税上涨)下,房屋交易规模小的情况下,信息外部性小的情况下,房屋抵押市场能够完全恢复到最初的稳定平衡点的房屋交易规模足够大的情况下,信息外部性不会使市场持续衰退,也不会消失。

(3)低收入城市的房屋交易规模一般较小,首付款是低收入家庭拥有房屋所有权的最重要门槛,因此信息外部对低收入城市的影响较小。有关学者经过研究发现,住宅交易规模与贷款拒绝率明显负相关,指出信息的外部性不存在。4.内部信息效应理论的主要内容是(1)个别贷款人在专门从事住房贷款业务的过程中收集的城市信息只使该贷款人受益,这些信息与该贷款人的抵押贷款业务规模有关。

(2)在低收入城市,出售住宅的抵押贷款申请人总量一般较小,如果一个城市没有多个贷款人,可能没有足够的业务规模来获得足够的城市信息,贷款风险和公司贷款成本不低,最初的支付比例和贷款拒绝率也很低。相关学者的研究表明,个别贷款人的住房贷款业务规模与其拒绝贷款率明显负相关,内部信息效果不存在。内部信息效应在低收入城市比中高收益城市大,可以说明中低收入城市之间1/4的拒绝率差异。


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